「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利）の経済価値を判定し、その結果を価格化及び説明する行為を指し、書面化したものを「鑑定評価書」と呼びます。 なお、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となります。
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。その合格率は2〜3％と低く、三大国家試験と称される事もあります。 また不動産鑑定士は、国家試験と実務経験を経て国土交通省に登録されます。『不動産の鑑定評価とは？』の項でもお答えしているように、不動産鑑定士でない者が不動産の鑑定評価を行うことは法律で禁止されており刑事罰の対象となっています。
国家資格者である不動産鑑定士だけが発行出来る、価格、賃料決定に関する公的かつ 最高の証明書です。例えば価格に関する紛争などで裁判所より鑑定が要請される ケース等があり、その場合は不動産鑑定士の発行する鑑定評価書が証明書類として有効です。
私達不動産鑑定士の仕事には、価格、賃料の鑑定評価、コンサルティングといったものがあります。また価格や賃料の鑑定評価には、目的別に公的評価と一般の鑑定評価に分ける事ができます。 【公的評価】 土地取引の指標となるほとんどの公的な評価に係わります。 ・国が行う地価公示の鑑定評価 ・都道府県が行う地価調査の鑑定評価 ・相続税の算定基礎となる相続税路線価の標準地の鑑定評価 ・固定資産税の算定基礎となる標準地の鑑定評価 ・その他、府、市町村、近畿財務局等 【一般の鑑定評価】 一般の鑑定評価は下記の場合などにご依頼頂いております。 ・個人、企業の不動産売買の参考としての評価 ・地代・家賃の新規設定及び更新・改定時の評価 ・相続時における資産価値(相続税申告のため)の評価 ・個人、企業の現物出資の際の時価の把握 ・金融機関における担保価値の把握 ・訴訟事件の裁判の資料 ・不動産の証券化のための評価 ・減損会計における評価 ・会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価 ・会社合併時における資産評価 ・独立行政法人化に伴う資産評価 ・他 【コンサルティング】 不動産に関する高度専門家として鑑定評価以外の様々な業務を行います。 ・各種事業のコンサルティング業務 ・土地有効活用等のコンサルティング業務 ・不動産に関する市場調査、分析業務 ・鑑定評価に伴う交渉（価格・家賃交渉など） ・他
複雑で専門的な方法により評価しますが、いずれも下記の「価格の３面性」という考え方が基盤にあります。 ■費用性（コスト） □対象となる不動産がどのくらいの費用で作られているのか。 ■市場性（取引価格） □対象となる不動産が市場でどのくらいの価格で取引されているのか。 ■収益性（便益） □対象となる不動産を利用する事でどのくらいの収益が見込めるか。 この考え方に則り、主に大別した次の３手法を適用して算出します。 【原価法】・・費用性 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って不動産価格を算出する方法です。例えば中古住宅の建物を、価格時点でもう一度建築した場合にいくらになるか（再調達原価）を割り出してから、建築後の経過年数によって価値が下がった分を減価すること（減価修正）で建物の現在の価値を算出します。 【取引事例比較法】・・市場性 類似した不動産の取引事例に基づいて不動産価格を算出する方法です。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域で取引された対象不動産に似た条件の不動産の価格を調査し、個別的要因などによる補修正を行って価格を算出します。売り急いだ物件や投機的な物件は比較事例対象から除きます。 【収益還元法】・・収益性 不動産の運用によって期待される見込み収益（賃料）に基いて不動産価格を算出する方法です。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を、物件の種類や条件といった個別的要因で補正した還元利回りで還元することで収益価格を算出します。 その他の手法として対象地の面積が広い場合に 【開発法】・・投資採算性 例えば「更地を一体利用」することが合理的と認められるときは、価格時点において当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して対象不動産の価格を算出します。 以上は不動産の「価格」を求める場合の鑑定評価の手法ですが、その他に「賃料（家賃、地代）」を求める場合の鑑定評価の手法があり、さらに賃料には「新規賃料」と「継続賃料」があります。
不動産の鑑定評価額は不動産の経済価値に基づいた価格ですが、売買価格は必ずしもそうとは限りません。たとえば、不動産の経済価値に基づいた場合は100万円/坪と評価される土地（商業地）でも 130万円/坪で売買される事があります。その理由は競争原理が働いたり、特殊な利用方法等といった要素に起因して130万円/坪でも十分採算が取れる見込みがあるなど、それらの理由で鑑定評価額以上で売買されることも珍しくありません。 この30万円/坪という差は不動産の経済価値以外のものです。鑑定評価額は通常の常識人による合理的かつ合法的な使用を前提とした価格です。
当社では個人・法人を問わず最低15万円からご依頼を承ります。「報告書」形式ではそれ以下でも可能です。まずはお電話などで詳しくお聞かせ頂き、鑑定の必要があるかどうかをお答えします。また、全国どこでも賜ります。 正式なご依頼までは無料ですので「こんなケースは？」とお気軽にご相談下さい。 ※どこからが有料なのかといった詳細は『鑑定までの流れ』をご確認下さい。
まずはお問合せ頂き、詳しくお話をお伺い致します。お聞きした内容に応じ、鑑定の必要性、有効性の有無と費用（報酬額）をお客様にお伝え致します。詳しくは『鑑定までの流れ』をご確認下さい。
前もってご依頼の内容、ご希望等を伺ってお客様にとって鑑定評価が必要かどうか判断させていただきます。 ※ご相談時に算出した査定額はあくまでも机上計算によるものですので正式な鑑定評価額とは異なります
お越し頂く際は、必要資料などお願いすることがありますので事前にご連絡下さい。 土日でも承ります。
不動産の経済価値を価格化及び説明する行為です
