大阪の不動産鑑定事務所

一物五価・種別・類型・三面性…etc

売買・相続・贈与・譲渡…etc

(１) 鑑定評価額
　 ・不動産鑑定士が鑑定評価によって求めた価格

(２) 公示価格(国土交通省：１月１日、地価公示法)
　・公共用地の買収の際に標準とされるべき価格
　・鑑定評価で更地の価格を求めるときに規準とされるべき価格
　・土地の取引において指標とされるべき価格
　　基準地価格(都道府県：７月１日、国土利用計画法施行令)

(３) 相続税路線価(国税局：１月１日、相続税法)
　 ・相続・贈与等の際の課税標準となる価格

(４) 固定資産税評価額(市町村：１月１日、３年に１度評価替、地方税法)
　・固定資産税・都市計画税・不動産取得税等の課税標準となる価格

(５) 実勢価格
　 ・現実の市場で実際に取引が行われた価格

(１) 不動産の種別
　　Ａ．地域の種別
　　　宅地地域、農地地域、林地地域、見込地地域、移行地地域
　　B．土地の種別
　　　宅地(住宅地、商業地、工業地等)、農地、林地、見込地、移行地

(２) 不動産の類型
　　Ａ．宅地
　　　更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等
　　B．建物及びその敷地
　　　自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及び
　　　その敷地等

(1) 費用性 … 原価方式(原価法・積算法)
(2) 市場性 … 比較方式(取引事例比較法・賃貸事例比較法)
(3) 収益性 … 収益方式(収益還元法・収益分析法)

(1) 価格 … 正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格
(2) 賃料(地代、家賃) … 正常賃料、限定賃料、継続賃料

(1)一般的要因 … 自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因
(2)地域要因 … 交通施設、公共施設、供給・処理施設、居住環境、繁華性の状態等
(3)個別的要因 … 公法・私法上の制限、間口、奥行、地積、形状、接面街路の状態等

・印紙税
　　売買契約書、建築工事請負契約書、ローンの金銭消費貸借契約書などにかかる税金

・登録免許税
　　マイホームなど建物の所有権保存登記、土地を購入したときの所有権移転登記、
　　ローンを利用したときの抵当権設定登記など、不動産に関する登記にかかる税金

・不動産取得税
　　土地や建物を購入(交換、贈与)したり、建築(増築、改築)したことに対してかかる税金
　　課税標準額(固定資産税台帳に登録)に対し４％の税率で課税される。
　　ただし、宅地や宅地比準土地については２分の１が課税標準額になる。　
　　住宅の場合、建物・土地ともに税率は３％（住宅以外の家屋は４％）に軽減される。
　　さらに、住宅用地には課税標準が１／２に軽減される。

・消費税
　　マイホームの新築・購入にも、消費税がかかる。税率は５％、
　　不動産会社や住宅会社との取引代金に消費税分を加算して支払い、その会社から納
　　付される。
　　対象になるのは住宅の価格、建築費や仲介手数料などで土地の部分にはかからない
　　が、宅地の仲介手数料にはかかる。
　　また、造成・改良工事は対象になるので、土地価格に含まれている。

・固定資産税
　　固定資産税は、毎年１月１日現在の土地・建物・償却資産の
　　所有者（固定資産税台帳に登録）に課税される地方税（１.４％〜２.１％）

・都市計画税
　　都市計画税は、固定資産税と同じように土地・建物にかかる税金（０〜０.３％）

・特別土地保有税（平成１５年度以降、当分の間課税停止）
　　特別土地保有税は、遊ばせている一定の面積以上の土地を保有しているとき、
　　新規に取得するときに課税される。
　　保有に対しては取得価格の１.４％、取得には３％の税率でそれぞれ税課される。

・譲渡税（所得税・住民税）
　　個人がマイホーム以外の不動産の売却たとえば、駐車場に使っていた土地や遊休地、
　　あるいは店舗併用住宅の自宅以外の部分など一般の不動産を売却する場合、その
　　譲渡所得に対しては譲渡税がかかる。

・一般の長期譲渡所得税の税額計算
　　一般の長期譲渡の場合の１００万円の特別控除額は廃止され、税率は平成１６年度
　　の税制改正により所得税１５％、住民税５％の計２０％が課税される。

・短期譲渡所得税の税額計算
　　所有期間５年以下の土地建物等を譲渡した場合は、税率は平成１６年度の税制改正
　　により一律３０％（住民税は９％）課税される。
　　国等に対する譲渡の場合には１５％（住民税は５％）となる。

・譲渡損については、長期・短期とも土地建物等の譲渡による所得以外の所得との
　　通算及び翌年以降への繰越しは認められない。

・所得税と住民税
　　賃貸住宅経営で所得（不動産所得）が生ずると、個人経営の場合、所得税と住民税が
　　かかる。

・消費税
　　賃貸住宅を建てるときの建築工事請負代金やローンの手数料、入居者の募集を
　　不動産会社に依頼したときの仲介手数料にも同じく消費税（５％）がかかる。

・事業税
　　賃貸住宅の経営が一定規模以上の場合にかかる税金

・贈与税
　　現金や不動産などの財産贈与を受けた人にかかる税金

・相続税
　　被相続人が残した財産すべてが対象になる。

土地・建物等を売ったときの売却益は「譲渡所得」となり、他の所得とは分離して課税され
る。

　　長期譲渡所得　：売却した年の１月１日で所有期間が５年を超える土地等を譲渡
　　短期譲渡所得　：売却した年の１月１日で所有期間が５年以下の土地等を譲渡
　　取得(譲渡)の日：資産の引渡しを受けた日(資産を引渡した日)・売買契約などの
　　　　　　　　　　　　 効力が発生した日のいずれかを選択できる。

・取得費と譲渡費用
　　資産を買った時に要した費用に、その後に設備を増加させた費用や改良のために
　　支払った費用を加えたもの。建物の場合は、ここから償却費相当額を差し引く。
　　このほか概算取得費（譲渡収入×５％）とすることもできる。

・居住用不動産の譲渡（３０００万円控除）
　　住宅を売った場合に譲渡所得が生じても、この特別控除を適用することにより
　　３０００万円までは課税されない。

・居住用不動産の買換え特例
　　譲渡所得が３０００万円を超える場合でも、この買換えの特例を適用することに
　　より課税される所得を減らすことができる。ただし、この買換えの特例は３０００
　　万円控除との選択適用となる。

・固定資産税の軽減措置
　　〇次の要件にあてはまる住宅用地の固定資産税の課税標準額は、通常の課税
　　　　標準額の３分の１になる（都市計画税は３分の２）。さらに住宅用地のうち
　　　　２００�u以下の部分の土地は小規模住宅用地として課税標準が６分の１
　　　　（都市計画税は３の１）に軽減される。
　　　　　　１．もっぱら人の居住の供する家屋
　　　　　　２．その一部を人の居住用の敷地に供されている土地

　　〇次の要件にあてはまる新築住宅の固定資産税が軽減される。
　　　　・５０�u（戸建て以外の貸家住宅については４０�u）以上２８０�u以下
　　　　・耐火構造又は準耐火構造の建築物で３階建以上のもの
　　　　　　→５年間にわたって居住用部分の床面積（一戸当たり１２０�uが限度）に
　　　　　　対応する税額の２分の１を減税
　　　　・上記以外の住宅
　　　　　　→３年間にわたって居住用部分の床面積（一戸当たり１２０�uが限度）に
　　　　　　対応する税額の２分の１を減税

・新築住宅の場合の不動産取得税
　　５０�u（戸建て以外の貸家住宅については４０�u）以上２４０�u以下の新築住宅に
　　ついては、固定資産税評価額から１２００万円を控除した価格が課税価格となる。
　　（共同住宅の場合は一区画ごとに１２００万円を控除）

・住宅譲渡損失の繰越控除
　　損益通算をしても控除できない損失があるときは、下記の要件を満たす場合に限り
　　最長３年間にわたり控除することができる。住宅ローン控除との併用が認められる。
　　　　１．長期譲渡（５年超）であること
　　　　２．住宅ローン残高と譲渡価額との差額を限度とする

　　譲渡資産にはローン残高がない場合にも適用可能
　　買換えであることの要件を廃止し、賃貸住宅等に住み替える場合にも適用可能

・住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
　　次の要件に該当する場合、５０００万円までの借入金残高を基に、１０年間に
　　わたり１％の控除 が受けられる（最大５００万円）。住宅譲渡損失の繰越控除
　　との併用が認められる。
　　　　１．平成２５年１２月３１日までに住宅に居住した場合
　　　　２．控除期間は10年間で、最大控除額は住宅のスペックにより異なり、
　　　　　　長期優良住宅（200年住宅）の場合は、過去最大規模の600万円、
　　　　　　一般住宅の場合は、500万円となる。
　　　　　　○長期優良住宅（200年住宅）の場合、
　　　　　　　平成21年〜平成23年入居分は、年末のローン残高の限度額は5000万円で、
　　　　　　　控除率は1.2％。
　　　　　　　平成24年入居分は、ローン残高の限度額は4000万円となり、控除率は1.0％。
　　　　　　　平成25年入居分は、ローン残高の限度額は3000万円、控除率は1.0％。
　　　　　　○一般住宅の場合、
　　　　　　　平成21年・22年入居分は、年末のローン残高の限度額は5000万円で、
　　　　　　　控除率は1.0％。
　　　　　　　平成23年入居分は、ローン残高の限度額は4000万円となり、控除率は1.0％。
　　　　　　　平成24年入居分は、ローン残高の限度額は3000万円、控除率は1.0％。
　　　　　　　平成25年入居分は、ローン残高の限度額は2000万円、控除率は1.0％。
　　　　３．新築住宅または既存住宅とともに取得する土地の場合
　　　　４．その年の合計所得金額３０００万円以下の場合
　　　　５．床面積５０�u以上の場合
　　　　６．１００万円を超える増改築、耐震改修工事で一定の証明のなされた場合
　　　　７．やむを得ない事情により一時転出し、その後再び入居した場合も再適用が
　　　　　　認められる。
　　　　８．減税額が所得税額を超える場合には、住民税からも差し引くことができる。

・配偶者への居住用財産の贈与の特例
　　次の要件に該当する場合、２０００万円までは贈与税がかからない。
　　　　１．婚姻期間が２０年以上の配偶者からの贈与であること
　　　　２・居住用不動産、またはそれを取得するための金銭であること
　　　　３・その翌年３月１５日までに居住し、その後も引き続きそこに居住する見込みで
　　　　　　あること
　　　　４．翌年３月１５日までに贈与税の申告をすること

・土地譲渡所得の１０００万円特別控除の特例
　　個人・法人が平成21・22年に土地等を取得し、その後1月1日現在で５年超保有した後
　　売却した場合、１０００万円を所得から控除される。

・法人（個人事業者を含む）の土地等の先行取得の特例
　　法人（個人事業者を含む）が、�@平成21年及び�A平成22年に土地等を取得している
　　場合で、その土地等を取得した年の翌年以後10年以内に他の事業用の土地等を、
　　譲渡利益の金額から�@の場合80％、�Aの場合60％減額して課税される。
　　（先行取得した土地の価額を圧縮することで課税の繰延べになる。）

・住宅リフォームの所得税額の特別控除
　　�@省エネ改修費用の額、または�A省エネ改修工事費用の標準的な工事費用相当額
　　(告示で制定)のいずれか少ない金額で最大200万円、太陽光発電装置設置の場合は
　　300万円の10％を所得税額控除される。

・バリアフリー改修工事の所得税額の特別控除
　　�@バリアフリー改修工事費用の額、または�Aバリアフリー改修工事費用の標準的な
　　工事費用相当額(告示で制定)のいずれか少ない金額で最大200万円の10％を
　　所得税額控除される。

・直系尊属から居住用家屋の取得に充てるための金銭贈与の特例
　　平成22年末までに親や祖父母などの直系尊属から居住用家屋の取得に充てるために
　　金銭の贈与を受けた場合には500万円まで贈与税は課されない。この特例は
　　暦年課税の110万円または相続時精算課税の3500万円にプラスして適用できる。

・住宅取得資金に係る相続時精算課税制度の特例
　　親から２０歳以上の子である推定相続人（代襲相続人を含む）に住宅取得資金を
　　贈与した際に支払った贈与税を、親の死亡時に支払う相続税額から差し引くことがで
　　きる。
　　すなわち、贈与税と相続税の課税を一体的に精算する仕組みとなる。
　　住宅取得資金の贈与の場合、非課税枠は３５００万円まで、一般の贈与の場合は
　　６５歳以上の親から２０歳以上の子への贈与で２５００万円までの部分となる。　
　　工事費用１００万円以上で増改築後の床面積が５０�u以上の増築、改築、大規模
　　の修繕・模様替えも含まれる。
　　この特例は前記「親子間の住宅取得資金の贈与の特例」とのいずれかを選択できる。

・小規模宅地等の減額特例
　　相続財産のうちに、被相続人または被相続人と同一生計の親族の事業用または
　　居住用になっていた宅地等があるときは、その宅地等のうち事業用は４００�u
　　まで、居住用は２４０�uまでの部分について一定割合（８０％または５０％）が減額される。